„Tak já to teda vezmu.“ Pokud jste i vy někdy pronesli podobnou větu na shromáždění vlastníků jednotek nebo schůzi bytového družstva a byli tak zvoleni do výboru či představenstva, nezbývá, než vám gratulovat a jedním dechem vás i varovat. Stali jste se tak i osobně odpovědní za škodu způsobenou v souvislosti s výkonem této funkce.
A zodpovědnosti se nezbavíte ani tehdy, pokud jste různé povinnosti spojené se správou domu složili na bedra správní firmy. Tento obecně oblíbený omyl dodnes v hojném počtu přežívá u spousty členů statutárních orgánů, ještě dnes si mnozí myslí, že jsou díky podepsané smlouvě takzvaně z obliga. Nejsou!
Pověřený správce není spasitel
Často se správce má postarat o výkon práv a povinností spojených se správou společného majetku i o vedení účetnictví. „Všem klientům opakovaně doporučujeme tyto smlouvy oddělit a upozorňujeme je na to, že žádná smlouva jim nezaručí kvalitně vykonanou správu. Tu zajistí jedině průběžné a důkladné kontroly. Pokud během nich zjistí nedostatky, mohou v takovém případě účetnictví převzít sami nebo svěřit jiné firmě. Musí si uvědomit, že za správně a řádně plněné povinnosti stále odpovídají jen a pouze členové statutárních orgánů, nikoliv správce!“ upozorňuje Kateřina Procházková z odborného portálu pravnigramotnost.cz pro společenství vlastníků jednotek a bytových družstev.
A její slova potvrzuje i advokátka Bohdana Hejduková. „Je mylné domnívat se, že správce má právní vztah vůči vlastníkům jednotek, tedy členům SVJ. Odpovědnost vůči jednotlivým členům SVJ je pouze na členech těchto statutárních orgánů. Znovu je třeba zopakovat, že smlouvou lze přenést jen výkon těchto práv a povinností, nikoliv vlastní odpovědnost. Smluvně si lze ošetřit maximálně sankce za chybné plnění svěřených činností, to však nemá s právní odpovědností nic společného.“
Podceňování smluv se vymstí
Všeobecně vůbec je třeba doporučit, aby SVJ či BD věnovala pečlivou pozornost smluvním ujednáním se správcem, pakliže se členové SVJ či družstva pro správu třetím subjektem rozhodnou. Zejména pak ujednáním o právech a povinnostech jednotlivých stran a rozhodně skutečně též i o sankčních ujednáních za porušení povinností vyplývajících ze smlouvy. Pečlivá příprava a kontrola smlouvy je však jedna věc, ale druhou věcí musí být skutečně důsledná a pravidelná kontrola činnosti správní firmy spolu s případným důsledným vytknutím nedostatků a prokazatelným vyzváním k nápravě neboť jen tak se lze odpovědnosti za případnou škodu zprostit. V této souvislosti je nutno též upozornit i na pečlivou formulaci Stanov týkající se výkonu správy třetí osobou či obsahových náležitostí uzavřené smlouvy s takovouto osobou.
Odpovědnost za způsobenou škodu
„Poměrně často se v praxi setkáváme s problematickým vymáháním nedoplatků od členů společenství nebo družstev. Často pak bývá přístup některých výborů nebo představenstev příliš benevolentní.“ Říká Kateřina Procházková a dodává, že se členové statutárních orgánů SVJ nebo družstev jen neradi pouštějí do osobní konfrontace se svými sousedy neplatiči. Často k tomu využívají výše zmíněné správce nebo naopak účinné řešení oddalují tak dlouho, až jsou pohledávky tak staré, že dochází i k jejich částečnému promlčení.
„I v tomto ohledu je třeba doporučit zakotvení pečlivé úpravy postupu vymáhání pohledávek do stanov, a to od prioritního vyzvání k plnění, přes předžalobní upomínky až po podání žaloby, včetně ošetření nákladů spojených s vymáháním, které by si pochopitelně měl nést dlužník ze svého.“ Upozorňuje advokátka Hejduková a dodává, že ani v takovém případě se statutární orgány nemohou zbavit odpovědnosti za způsobenou škodu. K finanční škodě může vést ale i neřešené uplynutí funkčního období členů statutárních orgánů, nebo včas nezměněné stanovy, případně včas nedodané listiny do příslušných rejstříků, za které může příslušný soud udělit pokutu až 100 tisíc korun.
S péčí řádného hospodáře
Člen voleného orgánu je povinen vykonávat svou funkci takzvaně s péčí řádného hospodáře. Nový občanský zákoník v tomto ohledu konkrétně stanoví, že každý, kdo přijme funkci člena voleného orgánu, zavazuje se, že ji bude vykonávat „s nezbytnou loajalitou i s potřebnými znalostmi a pečlivostí“.
„V případě, že nějaká osoba přijme funkci nebo v ní setrvává i přes vědomí toho, že na ni znalostmi nebo z jiných důvodů nestačí, tak samozřejmě i takovýto přístup by mohl dle nové právní úpravy zakládat jednání, které je neslučitelné s péčí řádného hospodáře ze strany této osoby, a to se všemi z toho vyplývajícími právními důsledky, zejména povinnosti k náhradě škody.“
Konstatuje Hejduková a dodává, že nový občanský zákoník klade na osoby vykonávající funkci člena voleného orgánu (typicky statutárního orgánu, popř. funkci revizora či člena kontrolní komise) mnohem větší nároky, než jak tomu bylo doposud. I proto by členové statutárních orgánů SVJ i BD měli všechny závažné kroky a rozhodnutí raději včas konzultovat s odborníky, je vysoce pravděpodobné, že si tak ušetří řadu zbytečných výdajů, papírování a dalších problémů.
